När du ska köpa hus har du en ganska omfattande undersökningsplikt. Du ska helt enkelt själv ta reda på hur huset mår, hur skicket är och vilka fel och brister huset har.
Det är Jordabalken som reglerar detta, och i dess 4 kapitel, §19, andra stycket står det:
“Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som borde varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten för jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet”.
Det är alltså upp till dig som köpare att undersöka varje skrymsle och vrå, vinden, grunden, fasaden, taket, källaren och alla tänkbara utrymmen. Misstänker du att det finns fel eller brister i huset måste du göra en mer grundlig undersökning och skaffa en besiktningsman som gör en professionell besiktning.
Detta gäller också om säljaren berättar om fel eller brister denne känner till, eftersom denne då uppfyllt sin så kallade upplysningsplikt.
Fel och brister som anses vara normala för husets ålder, pris, skick och användning faller inte under säljarens ansvar.
Överlåtelsebesiktning
Innan du köper ett hus bör du göra en så kallad överlåtelsebesiktning. Det innebär att en professionell besiktningsman tittar igenom huset och kända riskpunkter. Denne går först igenom de handlingar som rör fastigheten och ställer frågor till säljaren om underhåll, skador, renoveringar och liknande. Sedan utför besiktningsmannen en okulär besiktning, vilket innebär att denne undersöker alla synliga ytor i huset och i vissa fall görs även en enklare fuktinidikering på de platser där det finns risk för fuktskador (badrum, tvättstuga, wc eller under vasken i köket).
Normalt ingår inte närmare undersökning av el, vvs, ventilation eller radonmätningar. Ligger det dessutom snö på taket klättrar besiktningsmannen inte upp för att undersöka takets skick. Blockeras eventuella inspektionsluckor till grunden av snö så görs ingen undersökning där heller.
Efter utförd överlåtelsebesiktning skriver besiktningsmannen ett utlåtande där denne beskriver fastighetens byggtekniska skick och risker. Anser denne att det behövs grundligare undersökningar kan besiktningsmannen föreslå en fortsatt teknisk utredning, som man i så fall får beställa separat.
Det som inte ingår då?
Vid överlåtelsebesiktningen ingår inte allt – skorsten, el, vatten, värme, vvs och annat som besiktningsmannen inte tittar på, kan du som köpare få se till att kontrollera separat. En sotare kan alltid besikta skorstenar och eldstäder, elektriker kan kolla elen och rörmokare all vvs. Är du som köpare minsta misstänksam över att allt inte står rätt till, ta hjälp av de som kan!
Dolda fel
Det enda egentliga ansvar säljaren alltid har är att upplysa om de fel och brister som denne känner till. De fel och brister denne berättat om kan aldrig anses som dolda och därmed slipper säljaren ansvara och eventuellt bli skadeståndsskyldig för dem.
Dolda fel är de fel och brister som varken säljaren eller köparen känner till, kan ha upptäckt vid en noggrann undersökning eller kunnat ha räkna med med hänsyn till husets ålder, skick och pris. Om köparen anser sig i efterhand ha hittat ett dolt fel görs en utredning.
Dolda fel-försäkring
Säljaren av en fastighet är ansvarig för dolda fel i tio år efter huset sålts. Det innebär att köparen kan anse att säljaren ska betala åtgärder för ett dolt fel i många år efter att denne köpt huset.
Som säljare kan man teckna en dolda fel-försäkring. Det förutsätter att fastigheten har genomgått en överlåtelsebesiktning, och bland annat Anticimex erbjuder hela paketet med både besiktning och Säljaransvarsförsäkring. Den gäller i tio år och innehåller försäkring mot dolda fel som varken säljare eller köpare visste om när huset såldes, försäkring mot eventuella rättegångskostnader, ersättning som säljaren blir skyldig att betala för fel, utredning om felet verkligen är säljarens ansvar och att Anticimex för säljarens talan vid en eventuell rättegång.
Illustration: Salvatore Vuono / freedigialphotos.net